Börslabbets nya riskindex mäter var vi är i börs- och konjunkturcykeln och ger en bra indikator på hur mycket risk vi bör ta. De dominerande risktillgångarna är aktier och fastigheter. Medan aktier har varit tidigare i fokus ska vi även kolla hur väl riskindex har fungerat för svensk fastighetsmarknad. Det visar sig även ge en tydlig signal för när det är bättre och sämre läge att köpa en bostad.

Riskindexstrategi på bostadsmarknaden

På samma sätt som med börsen kan vi utgå från riskindex för att avgöra om det är ett bra läge för att köpa en bostad. Då vi antingen köper en bostad eller avvaktar är signalen diskret. Vi köper om risksignalen är över 5 och avvaktar om den är under 5 och investerar i guld och räntor istället.

Tabellen och grafen nedan visar resultaten och använder SCB:s fastighetsprisindex. Den utgår från att vi köper en bostad med 80 % belåning där avkastningen ges för vår insats / eget kapital. Överlag har en bostadsinvestering varit riktigt lönsam, men med risk för större förluster om man köper vid fel tillfälle. Genom att utgå från riskindex undviker vi dessa och köper när oddsen är goda för stigande bostadspriser framöver. Det ger en jämnare resa och högre riskjusterad avkastning.

Grafen nedan visar köpsignalen över tid. Som syns är den inte perfekt utan vi kan ha uppgång även när riskindex indikerar att man ska avvakta. Det viktiga är att vi undviker att köpa inför de tillfällen då bostadsmarknaden varit volatil och gått ner (2009, 2011, 2018, 2022).

Riskindex är en tydlig kontracyklisk signal

Riskindex är en tydlig kontracyklisk signal vilket illustreras väl med den senaste cykeln. Under hösten 2021 indikerade strategin att avvakta. Då var riskviljan hög och folk antog att räntan skulle vara noll i all evighet. Sedan ändrades förutsättningarna och vi fick det största prisfallet på bostadsmarknaden sedan 90-talet.

Därefter indikerade signalen att köpa under andra halvan av 2023 när räntorna var som högst. Då var pessimismen som mest utbredd och de flesta ansåg att det var för “osäkert” att köpa en bostad. Det satte en tydlig botten och sedan dess har priserna utvecklats sidledes.

I stort sett alla gånger som riskindex har slagit om till köp har det varit oroligt i världen:

• Asienkrisen 1998
• 11:e september 2001
• Finanskrisen 2009
• Eurokrisen 2012
• Pandeminutbrottet 2020
• Räntetoppen 2023

Tillfällen som i efterhand visat sig vara bra för att gå in i bostadsmarknaden. Även nu efter det senaste årets stora geopolitiska händelser är läget fortsatt bra då risksignalen är 9 i dagsläget.

“Be Fearful When Others Are Greedy and Greedy When Others Are Fearful”

― Warren Buffett

Indikator för amortera eller investera

För den som redan köpt sitt boende ger riskindex en tydlig signal på när man bör amortera eller investera. I stort sett är det när riskindexsignalen är låg (<5) som det är bäst att amortera. Dels för att det är då börsen ger som lägst avkastning (negativt i snitt). Men även för att skydda sig mot att bli överbelånad om man köpt med hög belåningsgrad (då man kan låna upp till 90 % i dagsläget).

På samma sätt är det bättre att investera på börsen när riskindexsignalen är hög (5+) och indikerar köp. För det indikerar att både börs och bostadspriser troligen är på väg upp. Det intressanta är att när riskindex gav köpsignal för 3 år sedan ansåg de flesta att vi borde amortera och inte investera. Återigen ett tydligt exempel på att riskindex är en tydlig kontraindikator.

Vill man följa riskindexsignalen går den att följa här i Börslabbets trendverktyg och i månadsbrevet.